Entenda em que circunstâncias quem vende ou aluga imóveis como pessoa física passa a recolher IBS e CBS, os novos impostos criados pela reforma tributária.
A reforma tributária aprovada no Brasil reorganiza o sistema de tributos sobre o consumo ao extinguir PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS e instituir dois impostos sobre bens e serviços (IBS e CBS) mais o Imposto Seletivo. Para as empresas, 2026 marca o início de um período de testes, com uma alíquota simbólica de 1 % (0,9 % de CBS e 0,1 % de IBS) que poderá ser compensada com PIS e Cofins. Para as pessoas físicas, contudo, a nova legislação define critérios pontuais para que a venda ou locação de imóveis passe a ser tratada como atividade empresarial e, portanto, sujeita ao IVA.
Em que casos a venda ou locação de imóveis exige IBS e CBS de pessoas físicas?
A lei complementar e o projeto que regulamenta a reforma estabelecem que somente quem atua de forma mais habitual no mercado imobiliário será equiparado a contribuinte de IVA. As situações são:
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Venda frequente de imóveis – Contribuintes que venderem mais de três imóveis em um ano, quando esses imóveis tenham sido adquiridos há menos de cinco anos.
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Construção própria – Quem comercializar mais de um imóvel construído por conta própria nos últimos cinco anos também entra na regra.
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Locadores com alta renda – Pessoas físicas que possuem mais de três imóveis alugados e obtêm receita anual de aluguel superior a R$ 240 mil deverão recolher IBS/CBS.
Na locação de imóveis, a obrigação de emitir nota fiscal se restringe ao locador que se encaixa nos critérios acima. Inquilinos não precisam emitir documento fiscal, pois são consumidores finais. O ano de 2026 funcionará como um piloto: as notas fiscais trarão campos de IBS e CBS apenas informativos e não haverá pagamento efetivo desses tributos.
Perguntas frequentes
Se eu vender dois imóveis no ano ou tiver poucos aluguéis, terei de pagar IVA?
Não. Somente quem exceder os limites de três vendas, realizar construções para venda ou superar R$ 240 mil de receita anual de aluguel com mais de três imóveis passa a ser contribuinte de IVA. Transações ocasionais continuam fora do alcance dos novos tributos.
Como se preparar para as novas regras
Mesmo que o impacto inicial para a maioria dos proprietários seja pequeno, é prudente organizar‑se. Algumas orientações:
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Monitore suas transações: registre vendas e aluguéis, seus valores e datas. Isso ajuda a verificar se você ultrapassará as quantidades ou valores que tornam obrigatório o pagamento de IVA.
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Regularize a emissão de notas: se estiver sujeito aos novos tributos, cadastre-se nos sistemas de nota fiscal eletrônica e siga o leiaute padrão.
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Avalie sua estrutura tributária: considere se a migração para pessoa jurídica pode ser vantajosa, lembrando que empresas podem compensar a alíquota-teste de 1 % com PIS/Cofins.
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Renegocie contratos: converse com compradores e locatários sobre repasse de tributos e ajustes de preço. O IVA é não cumulativo, o que permite compensar o imposto pago em etapas anteriores.
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Acompanhe atualizações legais: normas complementares e notas técnicas da Receita Federal trarão detalhes sobre alíquotas, sistema de emissão e procedimentos administrativos.
Possíveis complicações
A principal dificuldade será identificar se suas operações caracterizam atividade empresarial. Sem controle das transações, você pode ultrapassar os limites e acabar autuado. Outra armadilha é deixar de emitir a nota fiscal quando ela for obrigatória, gerando multa. Além disso, não revisar preços pode corroer a rentabilidade das locações ou vendas.
Consequências de não cumprir as regras
Ignorar os parâmetros da reforma tributária pode acarretar:
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Multas por falta de emissão de notas ou recolhimento indevido.
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Impossibilidade de usar créditos tributários, elevando o custo final de cada operação.
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Barreiras em negócios futuros, já que compradores e inquilinos podem exigir a documentação correta.
Procure ajuda especializada
A legislação tributária brasileira é complexa e a reforma de 2026 traz novas exigências e oportunidades. Nossos consultores especializados podem ajudá-lo a entender se suas vendas ou locações se enquadram como atividade empresarial, a emitir notas corretamente e a escolher entre permanecer como pessoa física ou abrir uma empresa.
Se você atua no mercado imobiliário – vendendo ou alugando imóveis – busque orientação profissional para cumprir as normas e evitar problemas futuros.
Entre em contato com nossa equipe para descobrir como podemos ajudar você. Vamos avaliar suas necessidades e desafios, identificar os pontos críticos e propor as soluções mais adequadas para o seu negócio.
Fontes: Ministério da Fazenda (gov.br)
